투기과열지구 조정대상지역 청약과열지구 차이, 부동산 대출 규제

이번 글은 투기과열지구와 조정대상지역이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 여러분들 대한민국 서울-경기도에는 대한민국 인구의 1/2이 살고 있다는거 아시나요? 국토 면적의 10%도 안되는 이 지역에 대한민국 1/2의 인구가 몰려있습니다.

 

그만큼 수도권의 인프라가 잘되어있고 입지도 좋고 살기편하기 때문입니다. 그러나 모든사람이 서울에 살 순 없습니다. 그렇기 때문에 부동산의 가격이 미친듯이 상승하고 있으며, 이런 미친 상승을 규제하기 위해 투기과열지구, 조정지구를 통해 부동산 거래를 제한합니다. 부동산 규제는 크게 1)조정대상지역(=청약과열지구) 2)투기과열지구 3)투기지역 3가지로 나눠집니다.

 

1) 조정대상지역

- 청약과열지역 : 주택가격 및 청약경쟁률이 과열되는 지역

- 청약위축지역 : 주택가격 및 주택거래량이 위축되는 지역

 

2) 투기과열지구 : 물가상승률 대비 주택가격 상승이 현저히 높은지역

 

3) 투기지역 : 2투기과열지구 조건 + 주택투기가 성행하는 지역

 

투기과열지구와 대출규제

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투기과열지구는 국토교통부 장관, 시장, 도지사가 정할 수 있는 장치로 2002년 8월에 도입된 제도입니다. 주택 가격 상승이 물가를 기준으로 물가보다 더 상승하여 투기가 성행할 수 있을때 거래나 대출을 제한하는 하나의 규제 방법입니다. 

 

투기과열지구로 지목되려면 다음과 같은 조건이 있어야합니다.

1. 주택청약경쟁률이 5:1이상 또는 85^m2의 주택 청약이 10:1을 초과한 경우

2. 신도시개발로 인한 투기가 우려될 경우

3. 분양 계획이 전월대비 30%이상 감소(물량 공급 감소)

4. 주택사업계획승인이나 건축허가 실적이 감소한 경우(물량 공급 감소)

 

2020년 6월을 기준으로 투기과열지구는 다음과 같습니다.

 

 

서울 : 전지역

경기도 : 과천, 성남, 분당(수정구), 광명, 하남, 수원, 안양, 안산(단원), 구리, 군포, 의왕, 용인, 수지기흥구, 동탄2

인천 : 연수구, 남동구, 서구

대구 : 수성구

세종 : 행복도시 지역

대전 : 동구, 중구, 서구 유성구

 

자 그렇다면 투기과열지구로 지정되면 무엇이 안좋은걸까요?

 

 

규제

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1. 2주택자는 주택담보대출 금지, 1주택자는 6개월 내 처분 및 전입, 무주택자 6개월 내 전입(주택담보대출 규제)

-> 어길 시 주택담보대출 회수 및 3년간 주택관련 대출 제한

 

2. 전세자금대출보증 이용제한(전세를 사는자가 집을 사는것을 방지하기 위한 법)

- 시가 3억 초과 아파트 신규구입시 전세대출보증제한 대상

- 전세대출 받은 후 3억 초과 아파트 구입 시 기존 전세대출 즉시회수

 

3. 주택담보대출비율 제한

- LTV : 9억이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%

- DTI : 40%

 

4. 투기과열지구 전지역 모든 개인, 법인 주택매매, 임대사업자 주택담보대출 금지

 

5. 투기과열지구 내 모든 주택에 대해 구매 시 자금조달계획서 및 증빙자료 제출

 

6. 재건축, 재개발 조합원 지위양도 제한

-재건축 : 조합설립인가~소유권이전등기

-재개발 : 관리처분계획인가~소유권이전등기

 

7. 정비사업 분양재당첨 제한

 

8. 주택 분양권 전매재한

 

한마디로 집이 없고, 현금이 없는사람들은 이 지역에서 살지말라는 이야기입니다. 또한 어중이로 돈이 있는사람들도 대출 받아서 살 수 있었던 집들에 대해 대출비율을 축소시켜서 집을 못사게만들며, 특히 5번인 자금조달계획서 및 증빙자료 이부분은 탈세, 증여, 상속도 다 막아버립니다. 만약 부모님한테 어떻게 몰래 받은 5억원을 국세청한테 걸리지 않고 받았지만, 자금조달계획서를 제출할때면 5억원에 대한 출처를 증빙해야하는데, 자녀의 연봉이 5억을 단숨에 모을 수 있는 능력이 되지 않는다면 들키기 쉽겠죠?

 

조정대상지역, 조건, 대출 규제

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투기과열지구가 TOP라면 조정대상지역은 프랜차이즈 커피정도되겠습니다. 마찬가지로 주택가격 상승률이 물가상승 대비 증가하고 있거나 청약 경쟁률이 5:1이상인 지역으로, 조정대상지역은 그나마 첫 주택구매자한테는 자비롭습니다. 조정대상지역은 2021년 8월 30일 기준으로 다음과 같습니다.

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주6) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주8) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주11) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 제외

주19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

 

첫 구매자 외에 일반 주택 구매자는 LTV가 60%, DTI가 50%로 감소하며,

이 지역의 다주택자일 경우 양도소득세가 추가로 부과됩니다.

 

또한 2주택자 이상인 경우 주택담보대출이 금지되며,

1주택자는 6개월 내 기존주택처분 및 신규주택 전입시에만 주택담보 대출이 가능합니다.

무주택자는 조정지역의 주택을 구매할 경우 6개월 내로 전입해야합니다.

 

1주택자는 세금에대한 중과가 크게 없지만,

2주택자는 기본세율 + 20%

3주택자는 기본세율 + 30%입니다.