임대차 3법 정리

2020년 7월 20일에 통과된 임대차 3법이 부동산시장에서 골치아픈 문제로 작용하고있습니다. 이번 글은 이 임대차 3법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차 3법은 크게 3가지를 핵심으로 둡니다. 1.전월세신고제, 2.전월세상한제, 3.계약갱신청구권 3가지로 구성되어있으며 명목은 주택의 임차인(세입자)를 보호하는 취지에서 만들어진 법률이지요. 전월세의 계슥을 투명하게하고 세입자에게 연장 1회 권한을 주는 등의 내용이 담겨져 있습니다.

전월세신고제

전월세 신고제는 간단하게 말씀드리면 전월세도 계약하면 신고해야한다는 내용입니다. 이 법이 시행되기 전까지 전월세데이터가 없던건 아니지만 제대로 검증된 정보는 없었습니다. 신고의 의무가 없기 때문에 굳이 신고하지 않아도되었죠. 이 전월세 신고를 의무적으로하여 시장 동향을 자세하게 살피겠다라는 취지로 시행하게되었으며 "확정일자(주민센터 또는 관할 공공기간으로부터 계약 체결을 확인해준일)"을 기준으로 기록이됩니다. 이게 큰 장점이라고 볼 수 있죠.

 

2021년 6월1일 이후부터 보증금 6천만원 or 월세 30만원 둘중 하나라도 초과하는 모든 매물에 대해서 전월세신고를해야합니다. 갱신의 경우는 보증금과 월세가 기존 계약과 동일할 경우 제외입니다. 3개월 내에 신고하지않으면 신고하지않은 기한에 따라 4만원으로부터 100만원까지 과태료를 내야합니다.

 

취지는 정말 좋은 취지입니다. 그러나 이 전월세신고제의 부작용과 단점은 당연히 존재합니다. 집주인은 집이 거래될 때마다 모든 정보를 공개해야하기 때문에 심리적인 압박으로 보증금이 큰 전세와 같은 매물들을 상대적으로 보증금이 작게보이는 월세로의 전환을 가속화하는 문제점도 등장합니다.

 

전월세상한제

전월세 상환제는 신규계약이 대상은 아니며, 기존 임차인과 계약을 한 상태고, 이 계약을 갱신(연장)할때 임대료는 5%까지만 올릴 수 있다라는 규정입니다. 이 임대료 5%라는건 전세의 경우는 보증금만 해당되겠지만 월세의 경우는 보증금과 월세 전환율 계산법에 의한 법적인 비율이 있습니다. 즉 기존 계약을 진행하였고 연장할려는 세입자에게 좋은 법이죠.

 

	주택	상가	민특법
전세에서 월세로	3.25%	5.625%	3.25%
월세에서 전세로	합의	합의	3.25%

 

위 표는 2022년 법적으로 정해진 기준이며 향후 바뀔 수 있습니다. 보증금이 천만원이면 이에 대한 3.25% 즉 3.25만원에 대한 비율로 전환이 가능하며 거꾸로 월세를 전세로 바꾸는건 집주인과의 합의를 통해야합니다.

 

 

 

 

문제는 이 법이 2019년~현재 취지에 전혀 맞지않는 정책이나 법이라고 말하고있습니다. 그 이유는 부동산가격을 올린 정부가 전월세를 법으로 억지로 찍어누른다는 즉 자유 흐름에 의한 경제가아닌 강압적인 경제 대책으로 시장가격을 결정짓는다는 이유때문입니다.

 

이 법의 큰 단점과 부작용은 많은 임대인이 피해를 보았으며 되리어 임차인도 많이 피해를 보았습니다. 왜냐하면 기존 거래에서 갱신의 경우 집주인과의 계약문제로 마찰이 발생했을 뿐더러, 신규 계약의 매물은 다시는 시세를 못 올릴 수 있다는 압박감에 의해 오히려 신규 전세, 월세 가격이 더 폭등하는 상황이 발생하였습니다.

 

전월세상한제를 위반할경우 1건 과태료 500만원부터 시작해 10건 이상 시 최고 2,000만원 정도의 과태료가 발생하며 적발된 뒤에도 시정하지않으면 3,000만원의 과태료를 지불해야합니다.

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권이란 세입자의 요구로 계약을 2년 연장을 주장할 수 있는 요구권입니다. 적용 매물은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결된 계약에 적용되는데, 임대기간이 끝나기 6개월전~1개월까지 청구할 수 있습니다. 이 또한 위에서 언급하였던 것 처럼 돈이없거나 집을 구하기 힘든 세입자에게 유리합니다. 보통은 계약갱신청구권과함께 전월세상한제를 동시에 주장하여 2년연장 및 5%이내의 임대료 인상을 함께 주장합니다.

 

물론 세입자의 계약갱신을 무조건 들어야하는건 아닙니다. 집주인 또한 거절할 수 있는 방법이 있는데 다음과 같은 사유가 해당됩니다.

 

- 임차인이 최초 전월세 계약 내용 외에 방법으로 집을 임차한경우

- 2회 이상 월세를 연체한 경우

- 임차인이 임대인 동의없이 집을 전대한 경우

- 집을 파손한 경우

- 집을 재건축하는경우(노후, 훼손, 재건축 등)

- 임대인이 실 거주할 경우

 

참고로 계약갱신청구권은 묵시적갱신과는 다릅니다. 계약갱신요구권은 확실하게 임차인이 임대인에게 의사표시를 해야합니다. 

 

이 법 또한 임차인의 주거 안정에는 기여할 수 있지만 이 장점 하나 빼고는 오히려 부작용과 악효과가 더 많다고 합니다. 그 이유는 집 매도가 어려워 공급이 얼어붙고 내부 리모델링, 주거 수리 등에도 좋지않으며 계약갱신청구권을 한 후 꼭 2년을 살다 나가지않아도 되기때문에 보증금문제로 법적 분쟁이 잦아들 수 있습니다. 또한 이 계약갱신청구권으로 이미 신규 전월세 매물은 임대료가 급등하였습니다.